Montenegro
Montenegros Adriaküste öffnet sich für internationale Käufer -- ein echter EU-Beitrittskandidat mit vollem Eigentumsrecht, Preisen in Euro und einem Bruchteil der Flugzeit nach Westeuropa, die Ägypten erfordert. Von Lustica Bays Vorzeige-Marina-Entwicklung über Tivats internationale Energie bis hin zu Bars unentdecktem Wert -- wir helfen Ihnen, die richtige Wahl zu treffen.
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Montenegro liegt an der Adria, gegenüber von Italien, in einem Land, das ein ernsthafter EU-Beitrittskandidat ist. Für einen Kundenstamm, der auf Immobilien am Roten Meer und an der Nordküste aufgebaut ist, ist es eine echte Diversifizierungsoption -- in Euro, mit vollem Eigentumsrecht für ausländische Käufer, und mit einem Bruchteil der Flugzeit nach Westeuropa, die Ägypten erfordert.
UNESCO-Weltkulturerbestätten
Kotor, Stecci-Grabsteine, Venezianische Verteidigungsanlagen, Durmitor
Nationalparks
Durmitor, Biogradska Gora, Prokletije, Skutarisee, Lovćen
Hektar in Lustica Bay
Auf ca. 6 km Adria-Küstenlinie
Liegeplätze im Yachthafen
Für Yachten bis 45m, Lustica Bay Marina
Luštica Bay
Entwickelt von Orascom Development — derselben Gruppe hinter El GounaLustica Bay ist Montenegros größte private Entwicklung, und die Verbindung zu unserem eigenen Hintergrund reicht tiefer, als die meisten Käufer vermuten -- sie wird von der Lustica Development AD entwickelt, einem Unternehmen, das zu 90% der Orascom Development Holding gehört -- derselben Gruppe hinter El Gouna am ägyptischen Roten Meer. Die restlichen 10% hält die Regierung Montenegros.
Die Stadt erstreckt sich über 690 Hektar und rund 6 km Küste auf der Halbinsel Lustica, gegenüber von Tivat, mit einer geplanten Gesamtinvestition von rund 1 Milliarde Euro über 15 Jahre Bauzeit -- davon sind bereits rund 574–600 Millionen Euro investiert. Das Chedi Lustica Bay, ein Fünf-Sterne-Hotel, das 2019 eröffnet wurde und einen MICHELIN Key hält, bildet das Zentrum des Marina Village, neben einem zweiten Hotel, dem Centrale by Angsana. Der Yachthafen selbst verfügt über 115 Liegeplätze für Yachten bis 45 Meter, und fünf Strände ziehen sich entlang der Anlage: Chedi, Almara, Pecka, Marina und Azzure.
Ein von Gary Player entworfener 18-Loch-Golfplatz befindet sich derzeit am Hang oberhalb des Yachthafens im Bau -- die ersten neun Löcher sind für 2026 geplant, der vollständige Platz wird bis 2028 erwartet. Eine neuere Wohnphase namens Horizon wurde soeben auf den erhöhten Hängen oberhalb des Golfplatzes gestartet -- ein Standort, der auch wegen eines echten archäologischen Fundes bei den Bauarbeiten gewählt wurde: dem Radov-Stein, einem historischen Wegpunkt, der einst von Adria-Seefahrern genutzt wurde.
Rund 1.500 Wohneinheiten sind über den gesamten Masterplan hinweg geplant. Das Eigentum ist für ausländische Käufer vollständiges Volleigentum -- Montenegros einzige nennenswerte Einschränkung betrifft große landwirtschaftliche oder Waldparzellen über 5.000 m², was hier verkaufte Immobilien nicht betrifft. Die Preise pro Quadratmeter in Lustica Bay liegen deutlich über dem montenegrinischen Küstendurchschnitt (rund 6.000–15.000 €/m² gegenüber einem landesweiten Küsten-Neubaudurchschnitt von etwa 2.458 €/m²), was den markengeführten Resort-Charakter des Produkts widerspiegelt -- die meisten Eigentümer kaufen als Zweitwohnsitz oder als vermietungsverwaltete Kapitalanlage, mit genannten Mietrenditen in der Hauptsaison von 4–6%.
Tivat
Tivat
Direkt gegenüber von Lustica Bay ist Tivat Montenegros international am besten angebundene Küstenstadt -- Heimat von Porto Montenegro, dem führenden Superyacht-Hafen des Landes, sowie des Flughafens Tivat, dem nächstgelegenen internationalen Flughafen sowohl für Tivat selbst als auch für Lustica Bay (rund 20 Autominuten entfernt). Der Immobilienmarkt in Tivat ist der liquideste an diesem Küstenabschnitt, mit einem echten Wiederverkaufsmarkt statt einem reinen Off-Plan-Markt.
Was passt zu Ihnen?
Lustica Bay eignet sich für Käufer, die ein vollständig verwaltetes, markengeführtes Resort-Erlebnis wünschen. Tivat eignet sich für Käufer, die Liquidität und internationale Anbindung wollen. Bar eignet sich für Käufer, die Wert über Resort-Annehmlichkeiten stellen. Wir zeigen Ihnen gerne, welche Option zu dem passt, was Sie wirklich suchen.
Bar & Dobra Voda
Die arbeitende Küste — wo Montenegro bewohnt wird, statt besucht zu werdenBar liegt weiter südlich an Montenegros Küste und hat ein anderes Profil als Tivat und Lustica Bay -- eine echte montenegrinische Stadt mit eigenem Arbeitshafen statt einer eigens gebauten Ferienanlage. Immobilien sind hier deutlich günstiger als in Lustica Bay und Tivat, und der Markt ist eher auf Wert und Wiederverkauf ausgerichtet als auf neue markengeführte Resort-Bestände.
Dieser Unterschied wiegt schwerer, als er klingt. Tivat und Lustica Bay sind Resort-Ökonomien: schön, gut geführt und weitgehend saisonal. Bar funktioniert ganzjährig, weil die Stadt Gründe hat zu existieren, die über den Tourismus hinausgehen -- der Hafen, die Fährverbindung über die Adria nach Italien, die Bahnstrecke ins Landesinnere und eine ansässige Bevölkerung, die im Oktober nicht abreist. Für Käufer, die an Mieteinnahmen denken, ist das der Unterschied zwischen einer Saison von zwölf Wochen und einer von zwölf Monaten.
Dobra Voda ist jener Küstenabschnitt zwischen der Stadt Bar und Ulcinj -- nah genug an Bar, um es zu nutzen (etwa zehn Autominuten), weit genug draussen, um ruhig geblieben zu sein, während Budva und Kotor sich füllten. Der Flughafen Podgorica liegt rund vierzig Minuten im Landesinneren. Die Gegend hat über 300 Sonnentage im Jahr, und es ist dieselbe Adria, die vierzig Kilometer weiter nördlich das Dreifache kostet.
Die Eigentumsbedingungen entsprechen denen im übrigen Montenegro: volles Eigentum auf den eigenen Namen, im Grundbuch eingetragen, ohne lokale Gesellschaft und ohne Aufenthaltserlaubnis für den Kauf. Die jährliche Grundsteuer beträgt 0,25-0,5% des Marktwerts. Die Grunderwerbsgebühr ist gestaffelt -- 3% bis €150.000, dann 5% auf den Anteil bis €500.000, darüber 6% -- und Ersterwerber sind vollständig befreit, was 3-6% des Kaufpreises ausmacht. Eigentum berechtigt zudem zu einem legalen Aufenthalt, solange die Immobilie gehalten wird, jährlich verlängerbar -- der Punkt, über den es angesichts des für 2028 angestrebten EU-Beitritts nachzudenken lohnt.
Bellevue Residence
Eine Boutique-Residenz nach Schweizer Standard, 500 Meter vom Strand: ein bis drei Schlafzimmer sowie zwei Penthäuser, ein zinsfreier Zahlungsplan in vier Raten und prognostizierte Mietrenditen von 10-14%. Derzeit im Bau, Übergabe im Dezember 2026.
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Wir sind bei diesem Punkt ehrlich: Liaison hat in Montenegro noch keine abgeschlossene Erfolgsbilanz. Was wir haben, ist dieselbe Sorgfaltspflicht, die wir bei jedem Kunden am Roten Meer und an der Nordküste anwenden, sowie einen direkten Einblick in Orascoms Entwicklungsstandards aus jahrelanger Zusammenarbeit mit derselben Gruppe in El Gouna. Wenn Sie Orascom als Entwickler aus Ägypten bereits vertrauen, ist Lustica Bay dieselbe institutionelle Qualität an einem anderen Meer.
Häufig gestellte Fragen
Können Ausländer in Montenegro Immobilien kaufen?
Ja, mit vollem Eigentumsrecht. Die einzige Einschränkung betrifft große landwirtschaftliche oder Waldparzellen über 5.000 m² -- das betrifft keine der Wohnimmobilien in Lustica Bay, Tivat oder Bar.
Gibt es einen Aufenthaltsweg über den Immobilienkauf?
Ja -- Montenegros Auslandsgesetz (in Kraft seit dem 17. Januar 2026) sieht einen Mindestimmobilienwert von 150.000 Euro für Staatsangehörige außerhalb der EU/des EWR/der Schweiz vor; Bürger der EU/des EWR/der Schweiz sind von dieser Schwelle vollständig ausgenommen.
Welcher Flughafen liegt am nächsten zu Lustica Bay?
Der Flughafen Tivat, etwa 20 Autominuten entfernt.
Ist Lustica Bay bereits fertiggestellt?
Nein -- es handelt sich um einen über mehrere Jahrzehnte angelegten Masterplan in Phasen. Der Golfplatz befindet sich noch im Bau, und neue Wohnphasen wie Horizon werden laufend gestartet.
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Anfrage Neubauprojekt
Lustica Bay und Bellevue Residence, Bar -- vom Plan und im Bau.
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