La Costa Nord d’Egitto — “Sahel” in arabo — si estende per oltre 500 km lungo il Mediterraneo da Alessandria verso ovest, in direzione di Marsa Matrouh. Per decenni è stata la meta estiva dell’alta borghesia egiziana, con un ritmo stagionale marcato concentrato a luglio e agosto. Ma oggi la regione sta attraversando una trasformazione strutturale senza precedenti nella sua storia.
Una costa in trasformazione
Tre forze stanno riscrivendo la traiettoria della Costa Nord: il megaprogetto ADQ (fondo sovrano di Abu Dhabi) da $35 miliardi a Ras El Hekma, firmato nel febbraio 2024 — il più grande investimento estero singolo nella storia dell’Egitto; l’aeroporto internazionale di El Alamein, operativo e con collegamenti diretti con l’Europa; e l’infrastruttura permanente di New Alamein City, che spinge la regione verso un funzionamento tutto l’anno. Per chi comprende queste dinamiche, la Costa Nord offre oggi una delle posizioni più solide del mercato immobiliare egiziano.
Ras El Hekma — il più grande investimento estero nella storia dell’Egitto
Firmato nel febbraio 2024, ADQ di Abu Dhabi ha acquisito i diritti di sviluppo su 170 km² (40.600 feddan) di costa mediterranea incontaminata a Ras El Hekma — circa 350 km a ovest del Cairo. Struttura dell’accordo: l’Egitto ha ricevuto $24 miliardi in pagamenti diretti, più $11 miliardi in depositi EAU convertiti. L’Egitto mantiene una quota del 35%. Il masterplan di Ras El Hekma prevede una città costiera di nuova generazione con 15–25 hotel di marca tra ultra-lusso e livello upscale-lifestyle, una marina per yacht, una zona economica libera, un distretto centrale per aziende internazionali e un nuovo aeroporto internazionale. I lavori sono iniziati nel 2024. L’investimento totale nell’arco dell’intero progetto è stimato superare $150 miliardi.
New Alamein City — il motore verso il funzionamento tutto l’anno
New Alamein City è un megaprogetto statale egiziano realizzato da City Edge Developments: il tentativo più ambizioso del paese di trasformare la Costa Nord da mercato puramente stagionale a destinazione urbana permanente. La città comprende torri residenziali per la residenza tutto l’anno, un campus universitario, un lungomare, un quartiere culturale e zone commerciali. Per il mercato, questo significa la stessa cosa che abbiamo già scritto su Almaza Bay: dal 15 agosto 2026 l’aeroporto di Marsa Matrouh riceve un volo diretto Neos da Milano Malpensa, mentre New Alamein City e il suo aeroporto lavorano su un obiettivo diverso e separato — rendere la regione attiva tutto l’anno, non solo d’estate.
Almaza Bay
Uno dei progetti di punta di Liaison Property sulla Costa Nord — Almaza Bay offre accesso diretto alla spiaggia mediterranea all’interno di un resort completamente integrato. Il portfolio di unità spazia da chalet a ville indipendenti, disponibili tramite Liaison sia sul mercato della rivendita, sia direttamente dallo sviluppatore, sia tramite canali off-market. La guida completa all’acquisto ad Almaza Bay — con prezzi, accessi e una valutazione onesta della stagionalità — è disponibile qui.
Rivalutazione in lire egiziane — il vero motore del rendimento
Gli immobili sulla Costa Nord sono valutati e negoziati in lire egiziane. La tesi d’investimento: la crescita dei prezzi in lire egiziane nei complessi di fascia alta ha storicamente superato in modo significativo la svalutazione della moneta — i progetti consolidati della Costa Nord hanno registrato una crescita annua a doppia cifra dei prezzi in lire negli ultimi anni. Il rischio valutario è reale, ma storicamente è stato compensato dalla crescita dei prezzi nel segmento premium. A differenza di El Gouna, sulla Costa Nord i contratti denominati in dollari non sono legalmente disponibili.
Picco stagionale estivo — transizione verso l’intero anno
La Costa Nord opera con una stagionalità marcatamente estiva. La domanda di affitto raggiunge il picco a luglio e agosto. New Alamein City e l’aeroporto di El Alamein stanno spingendo verso l’attivazione tutto l’anno, ma per ora la Costa Nord non eguaglia il profilo di reddito da locazione annuale di El Gouna o Soma Bay. Sulle unità premium nei complessi più richiesti si possono ottenere ottimi rendimenti estivi a breve termine, ma gli investitori dovrebbero adottare ipotesi di occupazione prudenti al di fuori della finestra luglio–agosto.
Qualità dello sviluppatore — puntare su istituzioni consolidate
La Costa Nord presenta una varietà di qualità tra gli sviluppatori molto più ampia rispetto al Mar Rosso. Gli sviluppatori istituzionali quotati, con bilanci verificati e track record di consegna (Emaar Misr, Palm Hills, SODIC, Tatweer Misr), comportano un rischio di esecuzione sensibilmente inferiore rispetto alle centinaia di piccoli sviluppatori locali presenti sul mercato. Almaza Bay è realizzato da Travco Properties, uno dei maggiori gruppi egiziani nel settore dell’ospitalità, con hotel a cinque stelle in Egitto e all’estero: per chi acquista, la storia dello sviluppatore è il miglior indicatore disponibile in anticipo. Liaison Property lavora esclusivamente con sviluppatori di livello istituzionale e verifica in modo indipendente lo stato di consegna, le condizioni di pagamento e la disponibilità delle unità prima di presentare qualsiasi opportunità sulla Costa Nord.
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