Die meisten unserer deutschsprachigen Kunden kommen mit derselben Sorge zu uns. Man habe gehört, Ausländer könnten in Ägypten nicht wirklich Eigentum erwerben. Oder nur über Umwege. Oder nur auf dem Papier.
Die Antwort ist erfreulich klar: Als ausländische Privatperson können Sie an der ägyptischen Rotmeerküste echtes Volleigentum erwerben — auf Ihren Namen, im Grundbuch. El Gouna, Soma Bay, Sahl Hasheesh, Ras Soma und die gesamte Küste um Hurghada liegen in den Gebieten, in denen das ausdrücklich zulässig ist.
Es gibt Grenzen, und es gibt ein Verfahren. Beides sollte man kennen, bevor man etwas unterschreibt. Diese Seite ist das Gespräch, das wir mit jedem Kunden führen, bevor er die erste Immobilie sieht.
Was das Gesetz tatsächlich regelt
Maßgeblich ist Gesetz Nr. 230 von 1996:
- Höchstens zwei Wohnimmobilien pro ausländischer Person — zur Nutzung durch den Eigentümer und seine Familie.
- Je Objekt höchstens 4.000 m². Bei einer Wohnung, einem Chalet oder einer Resortvilla werden Sie an diese Grenze nie stoßen.
- Fünfjahresfrist: eine Weiterveräußerung innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb ist eingeschränkt. Eine Befreiung durch Kabinettsbeschluss ist möglich, sollte aber nicht eingeplant werden.
- Denkmalgeschützte Objekte und Grundstücke in ausgewiesenen Sperrzonen sind ausgenommen.
Entscheidend für Käufer am Roten Meer ist ein zweiter Rechtsakt: Premierministerbeschluss Nr. 548 von 2005. Er stellt ausländische Käufer beim Erwerb von Einheiten in Hurghada und am Roten Meer — sowie in Sidi Abdel Rahman und Ras El Hekma an der Nordküste — ägyptischen Staatsbürgern gleich.
Das ist der Satz, der die meisten Bedenken auflöst. Am Roten Meer erwerben Sie kein Nutzungsrecht und keine Beteiligung an einer Gesellschaft, die die Immobilie hält. Sie erwerben die Immobilie.
Die Sinai-Ausnahme — und warum sie hier nicht gilt
Die Verunsicherung stammt fast immer aus Sharm El Sheikh. Auf der Sinai-Halbinsel erhalten ausländische Käufer aus Sicherheitsgründen in der Regel ein Nutzungsrecht (Usufruct) von bis zu 99 Jahren statt Volleigentum, unter Beteiligung von Verteidigungs- und Innenministerium.
Neunundneunzig Jahre Nutzungsrecht fühlen sich im Alltag wie Eigentum an — rechtlich sind sie etwas anderes. Für El Gouna, Soma Bay, Sahl Hasheesh, Ras Soma und Hurghada gilt das nicht. Dort ist Volleigentum möglich.
Wie das Geld fließen muss
Dieser Punkt wird am häufigsten falsch gemacht — und ist im Nachhinein am teuersten zu korrigieren.
Der Kaufpreis muss in Fremdwährung über eine ägyptische Bank nach Ägypten überwiesen werden. Nicht bar mitgebracht. Nicht im Ausland zwischen zwei Konten verrechnet. Nicht vor Ort in bar übergeben.
Bewahren Sie jede SWIFT-Bestätigung und jede Bankbescheinigung auf. Diese Unterlagen belegen später, dass die Immobilie mit ordnungsgemäß eingeführten Devisen erworben wurde — und werden an drei Stellen gebraucht: beim Grundbucheintrag, beim Aufenthaltstitel und bei der Rückführung des Verkaufserlöses.
Wer das vom ersten Tag an sauber macht, verkauft Jahre später ohne Reibung. Wer es nicht tut, rekonstruiert Belege, die es nicht mehr gibt.
Der Ablauf, Schritt für Schritt
1. Reservierung. Reservierungsformular und Anzahlung nehmen die Einheit vom Markt. Das ist ein kaufmännisches Dokument, noch keine Eigentumsübertragung. Lesen Sie vor der Zahlung, was zur Rückerstattung darin steht.
2. Prüfung — vor dem Vertrag, nicht danach. Der Schritt, der einen guten von einem schlechten Kauf trennt, und derjenige, den Käufer am ehesten überspringen, weil der Bauträger einen guten Namen hat. Wir prüfen: ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist, wie das Grundstück gewidmet ist, ob Belastungen oder Pfändungen bestehen, ob die Genehmigungen des Bauträgers vorliegen — und bei Off-Plan-Objekten, was der Vertrag zum Übergabetermin verspricht und was gilt, wenn er nicht gehalten wird.
3. Kaufvertrag. Unterzeichnet, idealerweise notariell beglaubigt. Zwei Punkte sind nicht verhandelbar: ein zweisprachiger Vertrag oder eine beglaubigte Übersetzung, die Sie wirklich gelesen haben — und ein Zahlungsplan, der an Baufortschritt gekoppelt ist, nicht bloß an Kalenderdaten.
4. Grundbucheintragung — der Schritt, der Eigentum begründet. Ägypten unterscheidet zwischen einem Vertrag, der nur zwischen den Parteien wirkt, und einem beim Real Estate Publicity Department (Shahr El Aqary) registrierten Vertrag — dem sogenannten grünen Vertrag. Erst die Registrierung macht Ihr Eigentum gegenüber Dritten durchsetzbar.
Verbreitet ist stattdessen die gerichtliche Unterschriftsbeglaubigung (sahet el-tawkee’). Sie bestätigt lediglich die Echtheit der Unterschriften und ist deutlich schwächer — in Resortanlagen aber sehr üblich, und viele zufriedene Eigentümer halten nicht mehr als das.
Unsere Haltung: eintragen lassen. Es ist mehr Aufwand, und es ist der Unterschied zwischen einer Immobilie, die Ihnen gehört, und einer, bei der Sie das beweisen können. Wenn ein Verkäufer die Eintragung scheut, fragen Sie nach dem Grund — und werten Sie die Antwort als Information über das Geschäft.
5. Versorgung, Clubmitgliedschaft, Übergabe. Zähler umgeschrieben, Instandhaltungs- und Clubgebühren verstanden, Mängelliste schriftlich vor der Schlusszahlung.
Was Sie zusätzlich zum Kaufpreis einplanen sollten
Eintragungsgebühren, Anwaltskosten, Maklerprovision und — für Resortanlagen typisch — jährliche Instandhaltungs- und Clubgebühren. Letztere überraschen am meisten, weil sie dauerhaft anfallen, im Kaufpreis nicht auftauchen und sich zwischen Anlagen erheblich unterscheiden. Lassen Sie sich die Höhe schriftlich geben und fragen Sie, wie stark sie in den letzten fünf Jahren gestiegen ist. *
Aufenthaltstitel durch Immobilieneigentum
Wohnungseigentum in Ägypten trägt einen Antrag auf verlängerbaren Aufenthaltstitel — üblicherweise mit Laufzeiten von einem bis fünf Jahren, wobei längere Laufzeiten mit höherwertigen Objekten einhergehen.
Zwei verbreitete Irrtümer:
- Ein gesetzlicher Mindestkaufpreis existiert nicht. Ratgeber, die feste Schwellen nennen, beschreiben Verwaltungspraxis, nicht Gesetzeslage.
- Die Unterlagen zählen mehr als der Preis. Ein registrierter Vertrag, ein sauberer Nachweis des Devisentransfers und ein gültiger Reisepass bringen einen Antrag schneller voran als ein teureres Objekt mit unordentlicher Aktenlage.
Ein Aufenthaltstitel ist ein Aufenthaltsrecht — keine Staatsbürgerschaft und keine Entscheidung über Ihren steuerlichen Wohnsitz.
Hinweis für deutsche, österreichische und Schweizer Käufer
Ihr Immobilieneigentum in Ägypten kann in Ihrem Heimatland steuerlich relevant sein — insbesondere Mieteinkünfte, ein späterer Veräußerungsgewinn und die Erbfolge. Zwischen Deutschland und Ägypten besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; wie es in Ihrem Fall wirkt, gehört in die Hände Ihres Steuerberaters, nicht auf eine Website. Klären Sie es vor dem Kauf, nicht bei der ersten Steuererklärung danach.
Was in der Praxis schiefgeht
Nicht das Gesetz. Sondern:
„Eintragen lassen wir später.” Der häufigste und folgenreichste Satz. Später wird nie, und das Problem zeigt sich Jahre danach beim Wiederverkauf, wenn der Anwalt des Käufers ein Dokument verlangt, das es nicht gibt.
Verzögerte Off-Plan-Übergabe. Mitunter um Jahre. Fragen Sie, welche Rechtsfolge der Vertrag für verspätete Übergabe vorsieht. Lautet die ehrliche Antwort „keine”, kalkulieren Sie das Risiko ein.
Barzahlung vor Ort. Erzeugt sofort ein Problem bei der Eintragung — und ein weit größeres, wenn Sie das Geld je zurückführen wollen.
Kauf von der falschen Partei. Ein Sub-Bauträger, ein Makler mit einer Vollmacht unklaren Umfangs, eine noch ungeteilte Erbengemeinschaft. Alles sichtbar in einer Eigentumsrecherche. Nichts davon sichtbar bei der Besichtigung.
Eine Übersetzung, die Sie nie gelesen haben. Maßgeblich ist der arabische Text.
Immobilienmakler am Roten Meer — worauf Sie achten sollten
Wer in Ägypten kauft, sucht irgendwann nicht mehr nach Objekten, sondern nach jemandem, dem er die Prüfung zutraut. Der Markt am Roten Meer macht das schwerer als nötig: Viele, die sich als Immobilienmakler am Roten Meer präsentieren, verkaufen die Einheiten eines einzigen Entwicklers. Das muss kein Nachteil sein — aber Sie sollten wissen, welche Art von Gegenüber Sie haben.
Drei Fragen klären das in fünf Minuten:
- Werden Sie vom Entwickler bezahlt oder von mir? Beides ist zulässig. Nur eines davon lässt sich verschweigen.
- Welche Objekte würden Sie mir nicht zeigen? Wer darauf keine Antwort hat, hat entweder ein sehr schmales Portfolio oder ein Interesse daran, das nicht zu erwähnen.
- Welche Phasen dieses Entwicklers wurden verspätet übergeben? Eine überprüfbare Frage. Die Antwort sagt Ihnen, ob jemand den Markt beobachtet oder ihn verkauft.
Wir sind Berater und Vermittler, ohne Entwicklerbeauftragung und ohne Exklusivmandat. Deshalb können wir sagen, dass die bessere Antwort manchmal diejenige ist, die wir nicht verkaufen — und deshalb arbeiten deutschsprachige Käufer am Roten Meer und an der Nordküste mit uns.
Warum Käufer hier mit einem Berater arbeiten
In Ägypten gut zu kaufen ist nicht schwer. Aus der Ferne gut zu kaufen ist schwer — in einer Sprache, die man nicht liest, in einem Markt, in dem die wichtigsten Informationen nirgends veröffentlicht sind: welcher Bauträger termintreu liefert, in welchem Gebäude eine Eigentumsfrage offen ist, in welcher Anlage die Gebühren gerade steigen.
Genau das ist unsere Arbeit. Wir sind kein Immobilienportal. Wir kennen den Ort, wir prüfen, bevor Sie gebunden sind, und wir bleiben bis zu Eintragung und Übergabe auf Ihrer Seite des Tisches.
25 Jahre an dieser Küste. Beratung auf Deutsch, Englisch, Arabisch und Französisch.
Hinweis zur Rechtsberatung. Diese Seite gibt die ägyptische Rechtslage und Praxis mit Stand Juli
2026 wieder und soll Ihnen helfen, die richtigen Fragen zu stellen. Sie ersetzt keine
Rechtsberatung; die einschlägigen Vorschriften werden regelmäßig geändert. Jeder Kauf, den wir
begleiten, wird von einem unabhängigen ägyptischen Immobilienanwalt geprüft.
Häufige Fragen
Dürfen Deutsche in Ägypten Immobilien besitzen? Ja. Nach Gesetz 230/1996 darf eine ausländische Person bis zu zwei Wohnimmobilien mit je höchstens 4.000 m² besitzen. An der Rotmeerküste — El Gouna, Soma Bay, Sahl Hasheesh, Ras Soma, Hurghada — stellt Premierministerbeschluss 548/2005 ausländische Käufer ägyptischen Staatsbürgern gleich.
Volleigentum oder Erbbaurecht? Volleigentum an der Rotmeerküste. Ein Nutzungsrecht von bis zu 99 Jahren gilt in Sharm El Sheikh und auf dem Sinai — daher stammt die verbreitete Verunsicherung.
Kann ich jederzeit wieder verkaufen? Gesetz 230/1996 beschränkt die Weiterveräußerung innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb. Eine Befreiung durch Kabinettsbeschluss ist möglich, sollte aber nicht vorausgesetzt werden.
Wie muss ich bezahlen? In Fremdwährung, überwiesen über eine ägyptische Bank. Alle Transferbelege aufbewahren — sie werden für Eintragung, Aufenthaltstitel und spätere Rückführung des Erlöses benötigt.
Bekomme ich mit dem Kauf einen Aufenthaltstitel? Immobilieneigentum trägt einen Antrag auf einen verlängerbaren Aufenthaltstitel, üblich sind ein bis fünf Jahre. Ein gesetzlicher Mindestkaufpreis besteht nicht; vollständige Unterlagen wiegen schwerer als der Preis.
Was ist ein „grüner Vertrag”? Ein beim Real Estate Publicity Department (Shahr El Aqary) registrierter Kaufvertrag. Er macht Ihr Eigentum gegenüber Dritten durchsetzbar — anders als eine bloße gerichtliche Unterschriftsbeglaubigung. Wir empfehlen die Registrierung ausnahmslos.
Wie finde ich einen seriösen Immobilienmakler am Roten Meer in Ägypten? Fragen Sie zuerst, wer ihn bezahlt. Viele Anbieter am Roten Meer vertreten einen einzelnen Entwickler und zeigen entsprechend nur dessen Bestand. Fragen Sie außerdem, welche Objekte man Ihnen nicht zeigen würde und welche Bauphasen verspätet übergeben wurden — beides ist überprüfbar. Liaison Property berät deutschsprachige Käufer am Roten Meer und an Ägyptens Nordküste als Berater und Vermittler, ohne Entwicklerbeauftragung.
